Signer un compromis de vente avec ou sans notaire ?

Une fois que vous avez trouvé le terrain de vos rêves, il serait dommage qu’il vous passe sous le nez parce que quelqu’un d’autre l’achète pendant que vous attendez la réponse pour votre prêt ou votre permis de construire…

Pour éviter cette situation désagréable, on peut signer un compromis de vente. Il existe 2 options possibles, soit en passant par un notaire, soit en traitant directement avec le vendeur. Nous vous détaillons comment se passent les deux options et les points à ne pas négliger.

1- Signer le compromis de vente devant un notaire

Si le propriétaire du terrain ne vous inspire pas confiance ou que vous souhaitez passer par un notaire pour être rassuré sur la validité du compromis, vous devrez prendre rendez-vous et le notaire vous guidera et s’occupera de rédiger l’acte.

Dans ce cas, aucun problème d’un point de vue légal, vous êtes sûr que tout est bien inscrit.

Acompte

Souvent, il faudra verser une partie du prix de vente en tant qu’acompte (entre 5 et 10%) lors de la signature du compromis. Cette somme sera conservée par le notaire jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif. Le propriétaire recevra cette somme en même temps que le reste du pour le terrain au moment de la signature de l’acte définitif.

Si l’une des conditions suspensives ne se réalise pas, le terrain n’est pas vendu et la somme d’acompte est restituée à l’acheteur. Par contre si l’acheteur se rétracte pour d’autres raisons, non prévue dans le compromis, la somme d’acompte est verser au vendeur.

Frais de notaire

Les frais de notaire lié au compromis de vente sont souvent inclus dans les frais de notaire de la vente. En plus clair, les frais de notaire que vous payerez lors de la signature de l’acte d’achat vous donnent droit au compromis de vente sans frais supplémentaire. Par contre nous ne savons par combien le notaire demande comme frais si vous n’achetez pas le terrain en raison des conditions suspensives non réalisées (renseignez-vous auprès de votre notaire).

L’avantage de passer par un notaire, c’est que vous aurez affaire à une personne qui connait parfaitement la loi et qui pourra répondre facilement à toutes vos questions. Ça peut être l’occasion de lui demander plus d’informations du type :

Quels sont les frais lors de l’achat ?
Comment se répartissent les frais (part de l’état, part du notaire, etc.) ?
Est-ce que le bien peut être éligible à certaines défiscalisations ou réductions des frais (Par exemple grâce à la loi Pinel) ?
Comment faire pour défiscaliser ?
Quels sont les délais pour la signature définitive de l’acte de vente ?
Quelles sont les conditions suspensives importantes à ajouter dans le compromis de vente ?

En passant par un notaire, vous serez sûr de ne pas avoir de mauvaises surprises. Un vendeur même un peu malhonnête pourra difficilement contester la validité du compromis signé devant un homme de loi et dans tous les cas vous serez sûr et certain d’avoir un compris en bonne et due forme.

Dans notre cas, étant donné que nous ne sommes pas sûrs à 100% d’avoir l’autorisation du permis de construire (au vu de notre projet un peu particulier), nous avons préféré l’option 2 pour être sûrs de ne pas avoir de frais de notaire dans le cas où le permis nous serait refusé et accélérer un peu les choses, puisqu’il n’y a pas de rendez-vous à prendre avec le notaire, juste avec le vendeur.

2- Signer le compromis de vente sans le notaire

Si vous êtes en confiance avec le propriétaire du terrain et que vous souhaitez éviter les frais de notaire, vous pouvez signer un compromis à l’amiable.

Appelé compromis de vente sous seing privé, il est parfaitement légal et engage l’acheteur tout comme le vendeur. Vous pouvez donc signer un compromis entre vous.

Dans ce cas, pas besoin d’attendre un rendez-vous, cela vous gagnera du temps. Par contre il faudra prendre le soin de rédiger correctement le compromis pour ne pas vous faire avoir ou oublier des conditions suspensives qui peuvent intervenir dans l’achat du terrain.

Cette deuxième solution vous permettra également de ne pas verser d’acompte si vous négociez avec le vendeur (ce qui peut être un plus pour ceux qui attendent un prêt).

Cependant, vous aurez moins de garanties qu’en passant chez un notaire qui lui est un professionnel !

Si vous êtes un peu aventurier et que vous choisissez cette option, voici le compromis que nous avons rédigé pour l’achat de notre terrain. Vous pourrez vous en inspirer. (Attention, étant donné que nous ne faisons pas de prêt, il n’y a pas de conditions concernant les prêts, vous devrez la rajouter.) Vous trouverez d’autres modèles sur internet avec tout plein de conditions suspensives ! Le notre n’a pas été rédigé par un notaire donc attention si vous le réutilisez 😉

Les conditions suspensives, c’est quoi ?

Les conditions suspensives c’est ce qui vous permet de dire « Ok je m’engage à acheter ton bien et toi tu t’engages à me le vendre SI et SEULEMENT SI cette condition est réalisée ».

Elles sont là pour protéger l’acheteur. Par exemple, si votre permis de construire vous est refusé, vous n’aurez pas envie d’acheter un terrain sur lequel vous ne pourrez par monter votre projet; donc l’accord ne tient plus si vous avez mis une condition suspensive concernant la validation de votre permis de construire. La même chose pour les prêts : si la banque refuse de vous faire le prêt, vous n’achetez pas le terrain.

Lors de la rédaction du compromis de vente (que ce soit par un notaire ou par vous), il faut donc bien s’assurer que toutes les conditions suspensives qui vous concernent sont présentes et indiquées.